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Example of a preliminary Italian real estate sale contract

Termoli, Italy

Termoli, Italy

Here is an example of a preliminary contract for the sale of a house or flat. The seller is obliged to sell the property to him under the conditions stipulated in this contract. Here is an example of a preliminary contract for the sale of an Italian building. The seller is obliged to sell the property to him under the conditions stipulated in this contract. If the buyer has paid a small advance, even one or two thousand euros, in the event of the seller’s refusal to sell the property, the latter will have to return double the advance (“caparra confirmatoria”, it is better to specify). If, on the other hand, it is the buyer who retracts, he will lose his advance. You will find the translation below. Obviously, for the sale to be effective, it will be necessary to go to a notary, to whom we will have communicated this preliminary contract beforehand.

FAC SIMILAR PRIVATE WRITING REAL ESTATE PURCHASE

With this private agreement, to be valid for all legal purposes between:

Mr / Mrs ……………… ……. .. … .. … .., born in …………… .. ……. ……… .. on …………… . …………., Resident in ……………. ………………… in the province of ……………………………… Via / Viale / Piazza… .. …………… ………………… .. ……, cod. tax ……………………. ………;

“Promissory seller”

is

Mr./Mrs. ……………… ……………………………. … .. ………, born in …………………… ……… .. on … ………………., Resident in ……………. ………………… in the province of ……………………. …………………………. Street / Avenue / Square …… .. ………, cod. tax ……………………… .. ………;

“Promissory buyer”

THE FOLLOWING IS AGREED AND AGREED:

1) The promissory seller promises and undertakes to sell to the promissory buyer, who in turn promises and undertakes to purchase for herself and / or for third parties or entities that reserves the right to appoint at the signing of the notarial deed, the unit real estate located in …………………………………… via ……………………………. Floor ……… staircase …… .. …… .. composed of n. ………… .. ……… .. rooms, registered at N.C.E.U. to match no. ………..…………………………….………….….. as follows:

– sheet ……………………; map ……………………………; sub …………………. …… .. floor …………… .. ………… area …………………… cat. ……………. No. ………. …… ..vani as well as the pertinence consisting of …………………………………………. registered at N.C.E.U. to the lot as follows: sheet ………… .. ………… maps ……………………. Sub cat. …………… ..… ..; all as highlighted in the cadastral plan which, countersigned by the parties, must be considered an integral part of this sales promise.

2) The promissory seller guarantees the ownership of the property described and guarantees its full availability and delivery to the promissory buyer a copy of the deed of provenance.

3) The promising seller declares that the real estate unit is sold free of any lease or other contract (eg: free loan for use of the property) as well as free from burdens, constraints, mortgages, transcripts and charges that may be prejudicial to the right of ownership and that it is transferred in the state of fact and law in which it is located, with all active and passive easements (subject to any exceptions to be indicated).

4) The promising seller also declares:

– to be up to date with the payment of condominium expenses according to the quantities set by the thousandth tables, which are produced in the annex together with the relative condominium regulations and which the promissory buyer undertakes to respect from now on;

– that as regards the real estate unit covered by this contract, there are no arrears relating to non-payment of taxes, fees and contributions of any kind, no foreclosures, seizures or other civil, criminal or administrative procedures are pending;

– that the income of the promised real estate unit for sale was declared in the last tax return;

– that the real estate unit complies with the provisions of urban planning and building regulations and regulations;

– that the property is not subject to the provisions of law no. 1089 of 1/6/1939 which protects historic buildings and which has no transfers for donations in the history of ownership, such as to make the rule of art. 563 of the Civil Code which provides for the reinstatement of the quota in favor of the legitimate holders;

– that the systems present in the real estate unit comply with current safety regulations.

5) The sale will take place on a lump-sum basis and at the price that is established by mutual agreement in € ……………… ………………… ..…. (in numbers) ….………………………….…………..………. (in letters), which the promissory buyer undertakes to pay to the promissory seller in the following ways and terms:

– € …………… .. …………. (in numbers) …………………..……. (in letters) are paid by the promissory purchaser by ……………… .. (indicate the number of the check (s) or details of the bank transfer), at the same time as the signing of this deed and which the promising seller withdraws as a confirmatory deposit issuing a receipt;

– € ……………………….…. (in numbers) ……………..………. (in letters) by ……………… .. (indicate the number of the check (s) or details of the bank transfer) as a down payment by the date of …………………………………;

– € ……………….…. (in numbers) …………….……. (in letters) will be paid in cash by the promissory purchaser at the same time as the signing of the notarial deed relating to the definitive transfer and which the promising seller will withdraw as the balance of the price.

6) The parties mutually acknowledge and declare that this promise of sale, of exclusively mandatory value between the parties, does not determine the transfer of ownership of the property in question, which will only occur, as well as any other real effect, with the public notarial deed, which must be stipulated no later than … .. / … .. / ……… at the Notary chosen by the promissory purchaser, who undertakes to communicate his name 7 days before the fixed date.

Italian original:

FAC SIMILE SCRITTURA PRIVATA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Con la presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge fra:

il Sig./la Sig. ra……………….……..…..….., nato/a a ……………..…….……….. il …………….…………., residente in …………….…………………in provincia di ……………………………… Via/Viale/Piazza ….. ………………………………..……, cod. fiscale …………………….………;

“promittente venditrice”

e

il Sig./la Sig.ra  ……………….…………………….…..…….., nato/a a ………………….……….. il …………………., residente in …………….…………………in provincia di ……………………. …………………………. Via/Viale/Piazza ……..………, cod. fiscale ………………………..………;

“promissaria acquirente”

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:

1) La promittente venditrice promette e si obbliga a vendere alla promissaria acquirente, che a sua volta promette e si obbliga ad acquistare per sé e/o per terze persone od enti che si riserva di nominare alla stipula dell’atto notarile, l’unità immobiliare sita in …………………………………… via……………………………. Piano ……… scala ……..…….. composta di n. …………..……….. vani, censita al N.C.E.U. alla partita n. ………..…………………………….………….….. come segue:

– foglio……………………; mappale……………………………; sub………………….…….. piano ……………..………… zona …………………… cat. ……………. N. ……….……..vani nonché le pertinenza costituita da …………………………………………. censita al N.C.E.U. alla partita come segue: foglio …………..………… mappali ……………………. Sub cat. ……………..…..; il tutto come evidenziato della planimetria catastale che, controfirmata dalle parti, deve considerarsi parte integrante della presente promessa di vendita.

2) La promittente venditrice garantisce la proprietà dell’unità immobiliare descritta e ne garantisce la piena disponibilità e consegna alla promissaria acquirente copia dell’atto di provenienza.

3)  La promittente venditrice dichiara che l’unità immobiliare viene ceduta libera da ogni contratto di locazione o altro (es: comodato d’uso gratuito di immobile) così come libera da pesi, vincoli, ipoteche, trascrizioni ed oneri che possano risultare pregiudizievoli per il diritto di proprietà e che essa viene trasferita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive (fatte salve eventuali eccezioni da indicare).

4) La promittente venditrice dichiara inoltre:

– di essere in regola con il pagamento delle spese condominiali secondo le quantità fissate dalle tabelle millesimali, che si producono in allegato unitamente ai relativi regolamenti condominiali e che il promissario acquirente si impegna sin da ora a rispettare;

– che per quanto riguarda l’unità immobiliare oggetto del presente contratto non esistono arretrati relativi a mancati pagamenti di imposte, tasse e contributi di alcun genere, non pendono pignoramenti, sequestri o altre procedure di natura civile, penale o amministrativa;

– che il reddito dell’unità immobiliare promessa in vendita è stato dichiarato nell’ultima dichiarazione dei redditi;

– che l’unità immobiliare è conforme alle disposizioni delle norme e dei regolamenti urbanistici ed edilizi;

– che l’immobile non è sottoposto alle norme della legge n. 1089 del 1/6/1939  che tutela gli immobili storici e che non ha nella storia della proprietà trasferimenti per donazioni, tali da rendere applicabile la norma dell’art. 563 del Codice civile che prevede l’azione di reintegrazione della quota in favore dei legittimari;

– che gli impianti presenti nell’unità immobiliare sono conformi alla vigente normativa in materia di sicurezza.

5) La vendita avverrà a corpo e al prezzo che di comune accordo di stabilisce in € ……………….……. …………………..…. (in cifre) ….………………………….…………..………. (in lettere), che la parte promissaria acquirente si impegna a pagare alla parte promittente venditrice nei modi e nei termini seguenti:

–  € ……………..…………. (in cifre) …………………..……. (in lettere) vengono corrisposte dalla promissaria acquirente a mezzo ……………….. (indicare numero del/degli assegno/i o estremi del bonifico), contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e che la promittente venditrice ritira a titolo di caparra confirmatoria rilasciandone ricevuta;

– € ……………………….…. (in cifre) ……………..………. (in lettere) a mezzo ……………….. (indicare numero del/degli assegno/i o estremi del bonifico) a titolo di acconto entro la data del …………………………………;

– € ……………….…. (in cifre) …………….……. (in lettere) verranno corrisposte in contanti dalla  promissaria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento e che la promittente venditrice ritirerà a titolo di saldo prezzo.

6) Le parti si danno reciprocamente atto e dichiarano che la presente promessa di compravendita, di valore esclusivamente obbligatorio tra le parti, non determina il trasferimento della proprietà dell’immobile in oggetto, che si verificherà solo, così come ogni altro effetto reale, con il rogito pubblico notarile, che dovrà essere stipulato entro e non oltre il ….. / ….. / ……… presso il Notaio scelto a cura della promissaria acquirente, che si impegna a comunicarne il nominativo 7 giorni prima della data fissata per l’atto.

7) Le imposte, le tasse vigenti o future relative al presente contratto, così come le spese di  registrazione, sono a esclusivo carico della promissaria acquirente, a decorrere dalla consegna dell’immobile. A suo esclusivo carico anche gli oneri e le spese relative agli atti definitivi di trasferimento delle proprietà dipendenti e conseguenti, tranne quelli che, per legge, uso e convenzione sono a carico del promittente venditore.

Interamente letto, confermato e sottoscritto in duplice originale.

Luogo e data

Promittente venditrice                                                                                   Promissaria acquirente

…..…..…..……………..….                                                                              ……….………..……..…..

Entrambe le parti dichiarano di aver preso conoscenza di tutto quanto precede e in particolare, ai sensi e per effetti dell’art. 1341 cod. civ. Dei seguenti articoli: ……………………………

Promittente venditrice                                                                                  Promissaria acquirente

…….………………..……..                                                                               …………..…….………….